Die Eigentümergemeinschaft
Wer sich mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beschäftigt sollte sich auch mit dem Begriff der Eigentümergemeinschaft auseinandersetzen. Juristisch wird der Begriff grob als die „Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“ definiert. Somit wird jemand, der eine Wohnung erwirbt gleichzeitig auch Mitglied der jeweiligen Eigentümergemeinschaft oder auch Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Wozu dient die Eigentümergemeinschaft?
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man nicht nur die Wohnung an sich, sondern auch einen sogenannten Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie. Dadurch können die einzelnen Wohnungseigentümer innerhalb einer Immobilie nicht einfach allein über bestimmte Dinge, wie beispielsweise die Instandhaltung der Fassade des Hauses entscheiden, da diese zum sogenannten Gemeinschaftseigentum aller zählt. Somit werden alle Themen rund um die Immobilie innerhalb der Eigentümergemeinschaft diskutiert und geregelt. Dies geschieht zum Beispiel durch regelmäßige Eigentümerversammlungen, welche vom Verwalter angesetzt werden.
Was ist Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum?
Wenn die Eigentumswohnung gekauft ist, gilt es danach darüber zu entscheiden von wem welche Bestandteile der gesamten Immobilie genutzt werden dürfen und wer für die entsprechende Instandhaltung aufkommt. Die Regelungen dafür finden sich in einer sogenannten Teilungserklärung wieder. Das Alleineigentum beinhaltet die Wohnung des jeweiligen Eigentümers sowie das Sondereigentum an den dazugehörigen Räumen, welche nicht zum Wohnen dienen (z.B. Kellerraum). Aus diesem Sonder- und Alleineigentum ergibt sich schließlich das Teileigentum.
Sondernutzungsrecht
Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht die Möglichkeit, dass einem einzelnen Eigentümer ein sogenanntes „Sondernutzungsrecht“ an bestimmten Gemeinschaftsflächen eingeräumt wird. Dadurch kann die jeweilige Fläche unter Ausschluss von anderen Eigentümern alleine genutzt werden. Jedoch ist die Flächennutzung auch begrenzt, denn der Berechtigte darf, sofern es ihm nicht ausdrücklich gestattet ist keine baulichen Veränderungen an der genutzten Fläche vornehmen. Bereits in der Teilungserklärung wird das Sondernutzungsrecht festgelegt. Darüber hinaus ist auch möglich sich nachträglich ein alleiniges Nutzungsrecht einzuräumen, dann jedoch nur mit der einheitlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung wird für die Aufteilung der gesamten Immobilie nach den einzelnen Eigentumsanteilen für die entsprechenden Eigentümer erstellt. Diese wird im Grundbuch vermerkt und ist daher für alle Wohnungseigentümer rechtlich verpflichtend. Unter anderem wird in der Teilungserklärung geregelt, welche Räume und Gebäudeteile zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Jedoch dürfen die Regelungen innerhalb der Teilungserklärung nicht den Vorgaben des Wohneigentumsgesetzes widersprechen, sodass bestimmte Bestandteile eines Gebäudes, immer fest als gesetzliches Gemeinschaftseigentum definiert sind.
Was passiert auf einer Eigentümerversammlung?
Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft organisiert in der Regel mindestens einmal im Jahr eine Versammlung aller Eigentümer. Diese dient hauptsächlich dazu, Beschlüsse in Bezug auf die Instandhaltung der jeweiligen Immobilie zu treffen, wie beispielsweise eine Fassadensanierung oder Arbeiten an der zentralen Wärmeversorgung. Da es sich bei diesem Beispiel um Gemeinschaftseigentum handelt ist die Zustimmung aller Mitglieder notwendig, welche in diesem Fall vom Verwalter innerhalb der Versammlung eingeholt werden muss. Weitere Themen auf einer Eigentümerversammlung können auch folgende sein:
- Aufstellen und Beschließen des Wirtschaftsplans
- Bestellung und Abberufung des Verwalters
- Jahresabrechnung mit Gesamt- und Einzelabrechnungen
- Abstimmungen über bauliche Maßnahmen
- Nutzung von Gemeinschaftseigentum
Der Verwaltungsbeirat
In jeder Wohneigentümerversammlung besteht die Möglichkeit innerhalb der Mitglieder einen Verwaltungsbeirat zu wählen – Pflicht ist es jedoch nicht. Wenn ein Beirat gewählt wird, besteht dieser laut Gesetz aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Eigentümern als Beisitzern. Die grundsätzliche Aufgabe des Verwaltungsbeirats besteht darin den Verwalter der Eigentümerversammlung in seinen Tätigkeiten zu unterstützen. Weitere Aufgaben sind zum Beispiel folgende:
- Gemeinsame Organisation der Eigentümerversammlung mit dem Verwalter
- Finanzkontrolle (z.B. die Jahresendabrechnungen oder Hausgeldzahlungen)
- Erstellung eines Protokolls bei jeder Eigentümerversammlung